Плюсы и минусы от продажи украинской земли

Экономика,   21.04.2020

не чипай землю
Массовые протесты против рынка земли осенью-зимой 2019-2020 годов власти проигнорировали

В ночь на 31 марта на Украине произошло знаменательное событие – Верховная Рада наконец приняла закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». 

Закон вводит рынок сельскохозяйственных земель, мораторий на который продержался 18 лет.

Половинчатый закон

В принятом виде новый закон очень мягко вводит рынок. Лишь через 15 месяцев – с 1 июня 2021 года – землю могли бы покупать физические лица из числа граждан Украины. И то – с ограничением по 100 гектар в одни руки.

Юридические лица – резиденты Украины приобретут право покупки земель с 1 января 2024 года по 10 тысяч гектар. Банки могут получать землю только как залоговое имущество.

Право для иностранных физических и юридических лиц покупать украинскую землю закон делегирует общенациональному референдуму, который ещё надо провести. Легко понять, чем он закончится, если большинство украинцев вообще против рынка земли. А против продажи её иностранцам – подавляющее большинство.

Не удивительно, что в таком виде новый закон вызвал неодобрение МВФ и Всемирного банка, которые являются главными официальными лоббистами рынка земли для иностранцев на Украине. Фонд и ВБ фактически потребовали от украинской власти принять поправки, что дали бы иностранным корпорациям право покупать украинскую землю сельскохозяйственного назначения немедленно. При этом используется обычная тактика выкручивания рук – угрозы не дать кредитов.

Два пути

По мировому опыту, есть два основных пути развития земельного рынка и, соответственно, два типа сельского хозяйства. Первый путь – рынок с ограничениями и сильным государственным контролем. Он приводит к развитию преимущественно фермерского или среднетоварного сельского хозяйства. Это, например, Франция, Венгрия, Польша, Молдавия. Сельское производство при этом типе более разнообразное и экологичное, а также даёт большее число рабочих мест

Полностью свободный рынок преимущественно порождает монокультурное сельское хозяйство с господством агрокорпораций, землевладением латифундистского типа, неэкологическим производством и относительно мизерным размером сельского рынка труда. Чистый пример – Аргентина, где с земель в своё время были согнаны миллионы крестьян.

Обычно в разных странах присутствуют черты обоих типов земельного рынка. Например, в Нидерландах рынок формально практически свободный. Однако из-за чрезвычайно высокой стоимости и небольшого количества земли агрокорпорациям на нём места не нашлось. А в США правительство искусственно поддерживает фермеров, которые иначе были бы просто уничтожены корпорациями как класс производителей.

Плюсы рынка

Мнение, что агропроизводители массово против открытия рынка земли неверно. Мелкие и средние фермеры были бы совершенно не против приобрести обрабатываемую ими землю в собственность. Это, в какой-то мере, обеспечило бы им лучшую законную защиту полей и урожая от рейдеров, а также позволило бы получать кредиты под залог земли (что невозможно сделать с арендованной землёй). В конце концов, крестьяне, не желающие обрабатывать землю, смогут просто её продать за какие-то ощутимые деньги, а не сдавать в аренду за гроши.

Среди макроэкономических плюсов экономисты называют внедрение долгосрочных инвестиционных проектов (мелиорация, выращивание виноградников, иных капиталоёмких культур и т.п.), рост цены на землю, увеличение числа занятых в сельском хозяйстве, капитализации экономики, доходов государственного бюджета и в конечном итоге рост ВВП.

Однако это чисто теоретические умозаключения, которые могут легко разбиться об украинскую действительность. Высокий уровень коррупции, рейдерство, слабые правоохранительная и судебная система, политическая нестабильность делают украинскую землю высокорискованной инвестицией, интересной прежде всего для спекулятивного капитала.

Минусы рынка

С 2024 года юридические лица с украинской регистрацией смогут покупать в частную собственность до 10 тысяч гектар. Нетрудно догадаться, что украинские агрохолдинги, имеющие в своём распоряжении до 200 и более тысяч гектар арендованной земли, рано или поздно воспользуются этим правом. До недавнего времени холдинги были главными лоббистами моратория. Их устраивал механизм аренды земель у крестьян-паевиков за небольшие деньги или даже на условиях натуральной оплаты. Теперь же условия рынка заставят их выкупить нужную им часть арендованной земли.

Это тем более просто, что достаточно большие площади крестьян вынудили сдать на кабальных условиях – на длительные сроки (до 49 лет) без права расторжения договора, с получением оплаты за всё время единомоментно при заключении договора и с предоставлением арендатору исключительного права выкупа земли. Такие участки, которых по Украине несколько миллионов гектар, просто перерегистрируют на бывших арендаторов практически бесплатно.

Что касается других земель, то цена на них будет низкой. Отдельные эксперты прогнозируют стоимость одного гектара украинской земли в пределах 1,5-6 тысяч долларов, но эти оценки кажутся чрезмерно оптимистичными и лишёнными объективных оснований. Более здравой выглядит цена 800-1500 или чуть больше долларов за гектар, рассчитанная по паритету стоимости аренды. Если сейчас аренда на Украине в среднем 50 долларов за гектар в год, а в соседних восточноевропейских странах – до 250, то и земля будет стоить примерно пропорционально. С учётом средней цены гектара в Венгрии $4 тыс., в Румынии $6 тыс., а в Польше - $10 тыс., 2 тысячи долларов – верхний предел цены украинской земли. В России цена земли в пределах $1-1,5 тыс., что хорошо укладывается в приведённую схему. Да и усреднённая цена установится не сразу – выставление на рынок сразу всей земли собьёт цену.

Конечно, сельхозпроизводители, в том числе мелкие, которые собираются покупать землю, будут иметь выгоду от меньшей цены. Но крестьяне –владельцы паёв (а это около 7 миллионов человек), которые захотят продать свои участки, не получат справедливых денег.

Другим негативным аспектом остаётся нормативная и организационная неурегулированность рыночных отношений на рынке сельхозземли. До сих пор на Украине не сформирован полноценный электронный земельный геокадастр, что при украинской коррупции, продажных судах, государственных и правоохранительных органах – фактически приглашение к рейдерству.

Запрет на продажу государственных и коммунальных земель резерва и запаса также выглядит бессмысленным, пока эту землю можно раздавать (часто — на коррупционных началах) в порядке бесплатной приватизации по 2 гектара. При этом коммунальные владельцы – территориальные общины – даже не приступили к инвентаризации своих земель. Это внесёт ещё больший хаос.

Украинская земельная реформа пытается найти баланс между интересами крестьян-мелких владельцев и наёмных работников, фермеров и крупных потенциальных землевладельцев. Но в конечном итоге при слабом правовом обеспечении она приведёт к дрейфу в сторону интересов последних и ущемлении прав первых двух категорий.

Реформа в её нынешнем невыгодна собственникам земли, невыгодна большей части аграриев, невыгодна остальным гражданам Украины. Единственное, хотя и важное, достоинство – отсрочка введения крупного землевладения на срок более трёх лет. За это время теоретически можно выработать более разумные и устраивающие народ рыночные механизмы.

И наконец критическим, хотя и пока отложенным, вопросом остаётся допуск иностранцев, особенно юридических лиц, на украинский земельный рынок. Здесь всё зависит от того, удастся ли МВФ и ВБ заставить правящую группировку разрешить покупку земли иностранными корпорациями без референдума и в ближайшее время. Если такое случится – то украинский земельный рынок ещё сильнее повернёт в сторону наихудшего сценария по аргентинскому образцу.

Резюме

Земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства, — этот принцип закреплен на конституционном уровне. Однако, по состоянию на сегодня государство не является достойным распорядителем украинской земли. Органы государственной власти и местного самоуправления готовы разрешить продавать землю, при этом не владеют полной информацией о ее объеме, составе и правовом статусе. При таких условиях задекларированные предохранители так и останутся формальностью, а потому не смогут защитить интересы всех участников рынка.

sumchenko@monitor-ua.com

 
Ваше имя: *